Par Avenue des investisseurs1.

Depuis des décennies, l’État oriente l’épargne des Français vers des secteurs dans le besoin (l’immobilier neuf avec le Pinel, les DOM TOM avec le Girardin industriel, le cinéma d’auteur avec les SOFICA, etc.) grâce à la carotte de la défiscalisation.

Et les Français foncent tête baissée. Une fois de plus, les conseillers en gestion de patrimoine constatent que les Français se sont rués sur tout type de produit de défiscalisation en 2021 pour réduire leur impôt sur le revenu. Ont-ils raison ? Ou s’agit-il d’attrape-nigauds ?

Une défiscalisation efficace ?

Pour l’État et les professionnels oui, la défiscalisation est très efficace. Elle permet de soutenir des secteurs entiers (immobilier, cinéma, industrie dans les DOM TOM, etc.) et fait vivre de nombreux professionnels (les vendeurs de Pinel notamment).

Pour les épargnants, rien n’est moins sûr. Penchons-nous par exemple sur la défiscalisation en immobilier neuf Pinel . S’il y a bien une défiscalisation connue, c’est celle-ci, tant le battage médiatique est important.

Les Français vénèrent l’immobilier et détestent l’impôt sur le revenu. Logique que le Pinel soit très populaire. L’offre rencontre aisément la demande. Mais qui dit investissement populaire, dit-il forcément investissement intéressant ?

L’investissement Pinel octroie une réduction d’impôt importante, jusqu’à 21 % de la somme investie en Pinel. Seulement, en contrepartie de cette carotte fiscale, il faut s’engager à mettre en location le bien durant des années (jusqu’à 12 ans), sous peine de devoir rembourser la réduction d’impôt obtenue.

Et il faut louer sous un loyer plafonné au m² (13,04 euros par m² en zone A), ce qui vient réduire le rendement par rapport aux biens hors Pinel qui peuvent se louer au prix du marché. Enfin, le coup de grâce : il faut acheter au prix du neuf, et revendre des années plus tard au prix de l’ancien, ce qui vient anéantir définitivement la rentabilité.

À quoi bon défiscaliser 21 %, si c’est pour acheter 30 % plus cher et louer 20 % moins cher ? Mais il faut bien soutenir l’immobilier neuf et l’emploi. Pas étonnant que les lobbys immobiliers se démènent pour faire reconduire le dispositif, qui revient toujours sous un nouveau nom au gré des ministres (Robien, Duflot, Pinel…)

Les Français sont souvent hypnotisés par la défiscalisation immobilière et en oublient tous les autres critères de bon sens : l’emplacement, la qualité du bien, la tension locative, le prix d’achat, le loyer, le rendement net, etc.

La bonne approche pour défiscaliser

La bonne approche est de voir la défiscalisation seulement comme la cerise sur le gâteau. Elle ne doit pas être le premier critère de choix. La défiscalisation n’est pas un objectif, seulement un moyen.

Explications.

On souhaite investir en immobilier ?

Comparons les différents investissements immobiliers : LMNP , Pinel, location nue, Denormandie, etc. Chaque situation personnelle peut donner un résultat différent, et il faut comparer le rendement net pour un bien immobilier donné selon le dispositif fiscal choisi. Bien souvent, le rendement net en louant un bien meublé sous statut LMNP est meilleur qu’en louant un bien du même type dans le même quartier sous Pinel. En pratique, un vendeur de défiscalisation poussera systématiquement au Pinel, alors qu’un conseiller en gestion de patrimoine objectif établira un comparatif.

On souhaite investir en bourse ?

Comparons l’investissement en plan d’épargne actions (PEA), compte-titres (CTO), assurance vie ou plan d’épargne retraite (PER). Chaque enveloppe d’épargne a ses avantages et inconvénients. Ainsi, le PEA est une véritable niche fiscale (gains défiscalisés si on les sort après les 5 ans du PEA) mais un univers d’investissement plus restreint (sociétés européennes).

On souhaite une aide-ménagère à domicile ?

Très bien pour gagner du temps libre. Et accessoirement obtenir un crédit d’impôt de 50 %. Mais personne ne recruterait seulement dans l’idée de défiscaliser.

Il faut aussi comprendre que la défiscalisation ne se résume pas à la réduction ou crédit d’impôt. Souvent, travailler sur l’assiette imposable est le moyen le plus efficace pour payer moins d’impôt. Par exemple, avec le plan d’épargne retraite (PER), verser 10 000 euros permet de baisser son revenu imposable de 10 000 euros, donc 4500 euros d’impôt sur le revenu en moins pour un contribuable en tranche 45 %. Et en assurance vie de plus de 8 ans, un couple marié ou pacsé peut sortir 9200 euros (4600 euros pour un célibataire) de plus-values par an sans impôt.

Finalement, il vaut mieux viser des investissements rentables quitte à payer des impôts , plutôt que de se laisser séduire par de purs produits de défiscalisation non rentables même en intégrant la défiscalisation. Comme toujours en finance personnelle, il faut comparer et poser les calculs.

Un article publié initialement le 21 janvier 2022. https://avenuedesinvestisseurs.fr/ ↩